A tão aguardada reforma tributária começou a sair do papel e já provoca muitos impactos importantes em diversos setores da economia brasileira.
Um dos segmentos mais afetados é o da locação de bens imóveis, especialmente devido à introdução de um regime especial com alíquota reduzida, voltado a preservar contratos antigos de um possível aumento abrupto da carga tributária.
Com a publicação da Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta os novos tributos CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), foi prevista uma alíquota diferenciada para operações de locação imobiliária.
Neste artigo, a Ogura Contabilidade explica em detalhes como funciona essa alíquota reduzida, quem pode optar por ela, quais são os critérios exigidos, as limitações envolvidas e o que sua empresa ou patrimônio imobiliário deve fazer para garantir esse benefício tributário.
O que muda com a reforma tributária?
Índice
A Reforma Tributária do consumo, introduzida pela Emenda Constitucional nº 132/2023, unifica cinco tributos em dois:
- CBS, de competência federal (em substituição ao PIS e à Cofins);
- IBS, de competência estadual e municipal (em substituição ao ICMS e ISS).
No modelo anterior, a locação de bens imóveis não era tributada por ICMS ou ISS, mas por PIS e Cofins, normalmente em regime cumulativo, com alíquota total de 3,65% sobre o faturamento.
Com a reforma, a locação imobiliária passará a ser tributada integralmente pelo novo IVA, com alíquota padrão estimada entre 25% e 27%. Isso poderia significar um aumento drástico da carga tributária sobre contratos de aluguel, prejudicando empresas patrimoniais, investidores e locadores em geral.
O que diz o artigo 487 da Lei Complementar nº 214/2025?
O artigo 487 prevê uma alternativa para reduzir o impacto tributário imediato sobre contratos antigos de locação. Segundo o texto:
“Os contribuintes que realizam locação, cessão onerosa ou arrendamento de bens imóveis, com contratos firmados por prazo determinado até a data da publicação da lei, poderão optar pelo recolhimento do IBS e da CBS à alíquota total de 3,65%, calculada sobre a receita bruta recebida.”
Na prática, essa medida preserva a carga tributária atual de PIS e Cofins cumulativos para contratos firmados antes da reforma, durante a vigência original do contrato.
Quem pode optar pela alíquota reduzida de 3,65%?
A opção não é automática, nem se aplica a todos os contratos. Veja as condições:
Para contratos não residenciais:
- Devem ter sido firmados até a data da publicação da Lei Complementar;
- A assinatura deve ser comprovada por:
- Firma reconhecida; ou
- Assinatura eletrônica válida;
- O contrato precisa estar:
- Registrado em cartório (Registro de Títulos e Documentos ou de Imóveis) até 31/12/2025; ou
- Disponibilizado digitalmente à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS, conforme regras a serem definidas.
➡️ A opção pela alíquota reduzida valerá por todo o prazo original do contrato.
Para contratos residenciais:
- Devem ter sido firmados até a data da publicação da Lei Complementar;
- A assinatura pode ser comprovada por:
- Firma reconhecida;
- Assinatura eletrônica;
- Ou comprovante de pagamento da locação feito até o último dia do mês subsequente ao início do contrato;
- A opção valerá até o fim do contrato ou até 31/12/2028, o que ocorrer primeiro.
Quais os cuidados com contratos antigos?
Para usufruir da alíquota reduzida de 3,65%, é essencial provar formalmente a existência e regularidade do contrato. Isso exige atenção a:
- Data de assinatura (deve ser anterior à publicação da lei);
- Forma de assinatura (firma reconhecida ou assinatura eletrônica);
- Registro em cartório, no caso de contratos não residenciais (prazo até 31/12/2025);
- Manutenção dos comprovantes de pagamento, no caso de contratos residenciais.
Se esses requisitos não forem atendidos, o contrato será automaticamente tributado pela alíquota cheia da CBS e IBS, que poderá passar dos 25%.
Quais são as limitações do regime de alíquota reduzida?
Optar pelo regime especial de 3,65% traz algumas vantagens tributárias, mas também impõe restrições operacionais e contábeis. Veja as principais:
- Não há direito à apropriação de créditos de IBS e CBS sobre insumos ou despesas relacionadas ao imóvel com alíquota reduzida;
- A opção é irrevogável e válida apenas durante o prazo original do contrato;
- O recolhimento será definitivo, ou seja, não há compensação nem restituição futura;
- A empresa deve manter escrituração contábil segregada, demonstrando claramente quais receitas estão no regime especial;
- Custos e despesas indiretas devem ser rateados proporcionalmente e os créditos relacionados a elas estornados;
- Redutores sociais previstos em outras regras do IVA não podem ser aplicados sobre essas receitas.
Essas exigências tornam a opção viável apenas para quem tem controle contábil bem estruturado, o que reforça a importância de contar com um escritório de contabilidade especializado, como a Ogura Contabilidade.
Como comprovar a elegibilidade para a alíquota reduzida?
O contribuinte deve providenciar, com urgência, os seguintes documentos e registros:
- Contrato assinado antes da sanção da lei;
- Assinatura reconhecida em cartório ou eletrônica com validade jurídica;
- Registro em cartório até 31/12/2025, para contratos não residenciais;
- Comprovantes de pagamento da locação, no caso de contratos residenciais (exigência para validar a data de início);
- Sistema contábil preparado para escrituração segregada das receitas oriundas desses contratos.
Empresas que desejam aplicar a alíquota reduzida precisam revisar todos os seus contratos atuais imediatamente, para evitar perda do benefício.
Quais as vantagens da alíquota reduzida?
Apesar das limitações, o regime especial traz vantagens significativas, principalmente em contratos longos:
- Redução da carga tributária efetiva: alíquota de 3,65% em vez de 25 ou mais%;
- Previsibilidade fiscal para contratos vigentes;
- Evita renegociação contratual devido ao aumento da carga tributária;
- Preserva a rentabilidade de contratos firmados com margem reduzida, comuns em empresas patrimoniais e fundos imobiliários;
- Facilidade para investidores que celebraram contratos antes da reforma e agora podem mantê-los sem aumento de custos.
Como a Ogura Contabilidade pode ajudar sua empresa?
Na Ogura Contabilidade, oferecemos suporte completo para que empresas e investidores se beneficiem legalmente da alíquota reduzida.
Nosso time analisa cada contrato, realiza simulações tributárias e estrutura sua escrituração para garantir o cumprimento de todas as exigências do novo regime.
Veja como podemos ajudar:
- Análise dos contratos firmados antes da reforma;
- Apoio na regularização e registro em cartório;
- Separação contábil e fiscal das receitas com alíquota reduzida;
- Consultoria sobre viabilidade de optar pelo regime especial;
- Planejamento tributário e financeiro diante da Reforma.
👉 A Ogura Contabilidade está pronta para ajudar sua empresa a navegar com segurança nesse novo cenário tributário.
