A Reforma Tributária vai provocar mudanças importantes na forma como as construtoras brasileiras calculam e recolhem seus impostos.
Com a substituição gradual de tributos como PIS, COFINS, ISS e ICMS pelo IBS e pela CBS, empresas do setor da construção civil precisarão revisar seus custos, contratos e estratégias de planejamento tributário.
Além disso, a reforma estabelece regras específicas para operações imobiliárias, incluindo a venda de imóveis, a construção e a incorporação.
Mas, afinal, as construtoras vão pagar mais impostos com a Reforma Tributária? Como ficam as alíquotas e o aproveitamento de créditos tributários?
Neste artigo, a Ogura Contabilidade explica as principais mudanças e como as empresas da construção civil podem se preparar.
O que muda na tributação das construtoras com a Reforma Tributária?
Índice
A principal mudança da Reforma Tributária é a criação de dois novos tributos sobre o consumo:
- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços): Tributo federal que substituirá o PIS e a Cofins.
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços): Tributo estadual e municipal que substituirá gradualmente o ICMS e o ISS.
Esses impostos fazem parte do chamado IVA Dual, um modelo que busca simplificar a tributação e permitir o aproveitamento de créditos sobre aquisições relacionadas às atividades empresariais.
Para as construtoras, isso significa mudanças na tributação de serviços de construção, aquisição de materiais e operações imobiliárias.
Atualmente, uma construtora pode estar sujeita a diferentes tributos, dependendo da atividade desenvolvida e do regime tributário escolhido.
Com a reforma, boa parte dessa tributação será substituída pelo IBS e pela CBS, observadas as regras específicas do setor.
A mudança também afeta a formação dos preços, já que o valor dos impostos e dos créditos tributários precisa ser considerado no orçamento de cada empreendimento.
Qual será a alíquota de IBS e CBS para construtoras?
Uma das principais preocupações das construtoras é saber quanto pagarão de impostos após a implementação da Reforma Tributária.
A legislação estabelece um tratamento diferenciado para determinadas operações do setor imobiliário.
Nas operações de construção civil e incorporação imobiliária abrangidas pelo regime específico, as alíquotas de IBS e CBS terão redução de 50%.
Isso significa que, se a alíquota conjunta de referência fosse de 26,5%, a tributação nominal reduzida seria de 13,25%.
Veja um exemplo:
- Alíquota conjunta hipotética de IBS e CBS: 26,5%.
- Redução prevista para operações abrangidas: 50%.
- Alíquota após a redução: 13,25%.
É importante destacar que essa é uma simulação. As alíquotas definitivas ainda dependem das definições legais aplicáveis.
Além disso, a alíquota nominal não corresponde necessariamente à carga tributária efetiva da construtora.
Isso acontece porque o cálculo pode envolver créditos tributários, redutores específicos e características da operação.
Portanto, não basta aplicar uma alíquota sobre o faturamento para descobrir quanto uma construtora efetivamente pagará.
Como funciona o aproveitamento de créditos tributários para construtoras?
Outra mudança importante está relacionada ao aproveitamento de créditos de IBS e CBS.
No novo modelo, as empresas poderão, observadas as regras legais, utilizar créditos vinculados às aquisições de bens e serviços empregados em suas atividades.
Para uma construtora, isso pode envolver:
- Compra de materiais de construção;
- Contratação de fornecedores;
- Aquisição de equipamentos;
- Serviços de engenharia;
- Contratação de serviços especializados;
- Outras despesas que gerem direito a crédito.
Imagine uma construtora que precise adquirir cimento, aço, instalações elétricas e serviços de terceiros para executar determinado empreendimento.
Quando essas aquisições gerarem créditos tributários, os valores poderão ser utilizados para reduzir o IBS e a CBS devidos nas operações da empresa.
- Na prática, o aproveitamento correto dos créditos pode fazer uma diferença importante no custo tributário de cada obra.
Entretanto, nem toda despesa gera crédito automaticamente. É necessário observar a legislação, a documentação fiscal e as condições aplicáveis a cada aquisição.
Por isso, as construtoras precisarão manter controles organizados sobre compras, fornecedores e custos dos empreendimentos.
Como a Reforma Tributária afeta a venda de imóveis pelas construtoras?
A venda de imóveis também será impactada pela Reforma Tributária. As operações imobiliárias realizadas por contribuintes sujeitos ao novo regime poderão sofrer incidência de IBS e CBS, conforme as regras específicas estabelecidas pela legislação.
No entanto, existem mecanismos destinados a reduzir a tributação dessas operações.
- Um deles é o redutor de ajuste, relacionado ao valor do imóvel e às condições previstas na legislação.
- Outro mecanismo é o redutor social, aplicável a determinadas operações residenciais.
Na venda de imóveis residenciais novos, por exemplo, a legislação prevê um redutor social de R$ 100 mil, sujeito às regras de atualização e aplicação.
Isso significa que o valor utilizado no cálculo dos tributos pode ser reduzido, diminuindo a carga tributária da operação.
Esses mecanismos são especialmente importantes para construtoras que desenvolvem empreendimentos residenciais.
Contudo, o tratamento tributário depende das características do imóvel, da operação e do enquadramento da empresa.
Por isso, construtoras que comercializam imóveis precisarão avaliar o impacto da reforma sobre o preço final de venda e a rentabilidade dos empreendimentos.
Como fica o RET para construtoras com a Reforma Tributária?
O Regime Especial de Tributação (RET) é utilizado por muitas incorporadoras imobiliárias, especialmente em empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação.
Atualmente, o RET permite, em determinadas condições, o recolhimento unificado de tributos federais sobre as receitas do empreendimento.
Com a Reforma Tributária, esse regime também será impactado pela substituição gradual do PIS e da Cofins pela CBS.
A legislação prevê regras de transição para empreendimentos imobiliários, inclusive situações em que determinadas incorporações poderão permanecer sujeitas a tratamentos específicos.
Isso significa que as construtoras e incorporadoras não devem presumir que todos os empreendimentos terão a mesma tributação durante a transição.
Será necessário analisar fatores como:
- Data de registro da incorporação;
- Existência de patrimônio de afetação;
- Enquadramento no RET;
- Regras de transição aplicáveis;
- Características dos contratos e das operações.
Uma análise individualizada poderá identificar o tratamento tributário adequado para cada empreendimento.
Conte com a Ogura Contabilidade para preparar sua construtora
A Reforma Tributária representa uma mudança significativa para o setor da construção civil.
As novas regras de IBS e CBS, o aproveitamento de créditos e os tratamentos específicos para operações imobiliárias exigem atenção das empresas.
A Ogura Contabilidade pode ajudar sua construtora a avaliar os impactos tributários, revisar seu planejamento fiscal e se preparar para as novas regras.
