A reforma tributária já é uma realidade no Brasil e deve trazer impactos importantes para o setor imobiliário, especialmente no que diz respeito à tributação da locação de imóveis.
Um novo sistema de impostos sobre o consumo está sendo implementado, substituindo tributos federais, estaduais e municipais por dois grandes pilares: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
Neste novo cenário, quem atua com aluguel de imóveis, seja pessoa física ou jurídica, precisa ficar atento às mudanças na legislação para não ser surpreendido com o aumento da carga tributária ou com novas obrigações fiscais.
A seguir, vamos explicar de forma clara e prática como funcionará o imposto sobre a locação de imóveis após a reforma tributária, o que muda para contratos antigos e novos, quem será afetado e como se preparar para evitar prejuízos.
O que muda com a reforma tributária?
Índice
Antes da reforma, as receitas de locação de imóveis eram, em grande parte, não tributadas por impostos sobre o consumo.
No caso de pessoas físicas, por exemplo, o aluguel era tributado apenas pelo Imposto de Renda (IRPF). Já as empresas optantes pelo Lucro Presumido ou Real pagavam PIS e COFINS, com alíquotas que variavam conforme o regime (cumulativo ou não cumulativo), além do IRPJ e CSLL.
Com a entrada em vigor do novo sistema tributário, a locação de imóveis passa a sofrer incidência do IBS e da CBS, os dois novos tributos sobre bens e serviços. E isso pode representar uma mudança significativa para o setor.
Com a reforma:
- O CBS substituirá PIS e COFINS, com alíquota federal estimada em cerca de 8,8%.
- O IBS substituirá ICMS e ISS, com alíquota conjunta estadual e municipal estimada entre 17,5% e 18,5%.
Ou seja, somando os dois, a alíquota total dos novos tributos sobre consumo pode chegar a 27%.
Essa alíquota, que será aplicada sobre a receita bruta da locação, tende a onerar significativamente o setor imobiliário, especialmente em contratos com margens apertadas ou firmados por pessoas físicas e empresas patrimoniais.
Haverá alguma exceção para contratos antigos?
Sim. Para evitar impactos retroativos sobre contratos de locação já existentes, a Lei Complementar 214/2025 criou uma regra de transição, prevista no artigo 487, permitindo que certos contratos firmados antes da vigência da nova lei possam continuar recolhendo os tributos com alíquota reduzida de 3,65%, equivalente ao antigo regime cumulativo de PIS/COFINS.
Essa alíquota especial poderá ser aplicada até o fim do contrato original, desde que:
- O contrato tenha sido assinado antes da sanção da lei (julho de 2025);
- Seja por prazo determinado;
- Tenha firma reconhecida ou assinatura eletrônica válida;
- Esteja registrado em cartório (caso de contratos não residenciais), até 31/12/2025;
- E, no caso de contratos residenciais, tenha sido comprovadamente iniciado com pagamentos até o mês seguinte ao da assinatura.
É fundamental que esses documentos estejam bem organizados e registrados, pois somente com a devida comprovação o contribuinte poderá se beneficiar dessa alíquota mais baixa.
Como ficará a tributação dos novos contratos de locação?
A partir de 2026, novos contratos de locação de imóveis — residenciais, comerciais ou industriais — estarão sujeitos à incidência da CBS e IBS em alíquota cheia, ou seja, sem o benefício dos 3,65%.
Isso significa que aluguéis que antes não sofriam tributação sobre o consumo poderão ter um acréscimo de até 27% de impostos, salvo algumas exceções previstas na própria reforma.
Entre os impactos diretos, podemos citar:
- Aumento do custo da operação para o locador;
- Maior dificuldade na repactuação de valores com inquilinos;
- Risco de perda de rentabilidade para empresas patrimoniais;
- Necessidade de adaptação contábil e segregação das receitas sujeitas à alíquota cheia e à alíquota reduzida.
Quem será mais impactado?
- Pessoas físicas que alugam imóveis como fonte de renda: deverão avaliar se será necessário abrir CNPJ para continuar locando sem prejuízo.
- Empresas patrimoniais (holdings de imóveis): podem ter queda significativa na rentabilidade dos ativos locados.
- Construtoras e incorporadoras que atuam com built-to-rent (construção para aluguel): devem reavaliar o modelo de negócios e estrutura jurídica.
- Gestoras de imóveis e fundos imobiliários: precisarão revisar contratos e repassar eventual aumento de carga tributária aos locatários, o que pode gerar atritos comerciais.
- Imobiliárias: devem adaptar seus sistemas para orientação fiscal correta aos proprietários.
Como se preparar?
A melhor estratégia é se antecipar às mudanças. O período de transição até 2032 permitirá conviver com os dois sistemas — o atual e o novo — mas a partir de 2026 algumas mudanças já vão começar a ser colocadas em prática.
Veja algumas ações recomendadas:
- Revisar todos os contratos vigentes e verificar se são elegíveis à alíquota reduzida;
- Registrar em cartório os contratos não residenciais antigos até o fim de 2025;
- Manter documentação fiscal e contábil segregada entre contratos antigos e novos;
- Reavaliar a estrutura jurídica da operação de locação: pessoa física, ME, holding patrimonial etc.;
- Considerar um planejamento tributário com consultoria especializada;
- Ajustar os valores de aluguel com base no novo custo fiscal, se possível;
- Acompanhar as regulamentações futuras da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS.
O papel da contabilidade neste processo
A Ogura Contabilidade atua de forma estratégica para ajudar empresas e pessoas físicas a entenderem e se adaptarem à reforma tributária, inclusive no segmento imobiliário.
Com o suporte de uma equipe experiente e atualizada, oferecemos:
- Análise da elegibilidade de contratos para o regime reduzido;
- Suporte para registro e validação documental;
- Simulações tributárias com os novos cenários de CBS e IBS;
- Planejamento para abertura de empresas patrimoniais ou alteração de regime;
- Escrituração contábil adequada para separar receitas por tipo de contrato e tributação.
Conclusão
A reforma tributária marca uma mudança profunda no sistema fiscal brasileiro, e o imposto sobre locação de imóveis será uma das áreas mais impactadas. O que antes era pouco ou nada tributado, agora poderá ser onerado com alíquotas de até 27%, afetando contratos, margens e estratégias de investimento.
A única forma de minimizar esses impactos é por meio de planejamento tributário, revisão contratual e estruturação adequada da atividade de locação. E isso começa agora, em 2025, antes da entrada definitiva das novas regras.
📌 A Ogura Contabilidade está ao seu lado nesse momento de transição. Conte com nossos especialistas para avaliar seus contratos, estruturar sua empresa da melhor forma e garantir o menor impacto possível da nova legislação tributária.
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